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北京房产拍卖升温

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ACE晓锵 发表于 2018-12-13 22:15:46 | 只看该作者 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
京城房地产日益红火,营销手段日渐翻新,而拍卖作为一个新的招数正在北京房地产营
销市场迅速传播——京城房产拍卖的“领头羊”——中拍在线拍卖公司最近的业务也因此更
加繁忙。
“自从5月19日,晋元庄小区115套住宅的现房拍卖将个人住房贷款第一次引入房产
拍卖以后,有许多开发商不断来我们公司寻求房产拍卖的合作,相对于以前房产拍卖的房源
主要来自于法院和银行等机构,如今这种开发商送‘肥肉’上门的变化,使得房产拍卖施展
拳脚的空间大了许多。”中拍在线总经理陈红军处于商业机密没有透露具体的开发商。
无独有偶,就在现房拍卖蒸蒸日上之时,期房也开始在拍卖行里“探石问路”,位于三
里河核心区域的恒华国际的开发商居然提出要把手中的一套尚未开工的期房豪宅向全社会
招标,进行公开拍卖。据了解,承担这次拍卖的北京长城国际拍卖有限公司现正在与开发商
就拍卖细节进行周密的洽谈,预计这场国内首次期房拍卖将在不日开拍。拍卖正“兵分两路”
出击北京房产交易市场。
银行介入房产拍卖价格优势陡增
历数京城以往的房产拍卖,耳熟能详的有去年的建外SOHO,潘石屹率先提出“年息
10%的无理由退房”,之后把退回的几套房产以1元的起拍价全部销售一空。这成为当时房
地产市场的一个热门话题,至今仍被人津津乐道。而今年西四环边上的晋元庄小区整栋新楼
房面向散户的拍卖更是成了市场的焦点。
“主要原因还是商业贷款和公积金的介入”。承接这次拍卖的中拍在线总经理陈红军坦
言拍卖成功的主要原因。
据了解,在这次拍卖之前,中拍在线在3月30日就已对该小区的138套住宅进行过整
栋散拍,起拍价在每平方米1780元至3200元之间,应该说价位是比较低的,但收效不是很
大,竞拍当天成交的只有23套,而且大多数竞买人都是以起拍价成交的。
“这次拍卖之所以成交率不高,我们总结为,一是拍卖房产作为一种新的房产销售方式,
百姓对它的可信度及是否实惠还持有怀疑态度,其次是拍卖的房产缺乏贷款支持,虽然总价
不太高,但依照规则,要求竞买人在竞拍后5天内一次付清全款,三四十万元一次支付,对
于一般工薪阶层来说也是不容易的事。”陈总向记者介绍。
中拍在线在充分认识到这一点以后,就着手与建设银行联系,并达成了个人住房贷款和
公积金介入房产拍卖的相关协议。由此,上月19日,晋元庄小区的115套住宅散拍得到了
建设银行最高7成20年商业贷款的支持。这使得人们在购买拍卖房产时少了一道很大的障
碍,成交率因此急剧上升,而且最高的成交价比起拍价高出了500多元每平方米。
价格是房产拍卖的最大优势。就拿晋元庄小区的拍卖房来说,拍卖的价格均未超出每平
方米3250元,远远低于该小区3800元每平方米的楼盘市场价。京城一家知名媒体近日专门
为此所做的一次问卷调查也显示出房产拍卖的价格优势,北京有57.2%的被访者表示愿意购
买拍卖房,其中38.8%的被访者认为“拍卖房的价格比较低”。
而这种价格优势在个人住房贷款和公积金介入以后更是诱人,有一位资深人士以晋元庄
小区的一居(约60平方米)为例给记者算过这样一笔帐,如果以20万元的价格拍得,按照
7成20年贷款计算,那么首付只需6万元左右,月供还不到1000元,加上5%的佣金和2%
的契税,只要有8万元现金就能参与这次拍卖。
注入营销概念,房产拍卖难逃炒作嫌疑
“无论是现房拍卖还是期房拍卖,对于开发商来说风险都不小,他有期望值风险和流拍
风险。如果低于期望值,开发商就要承担价格损失和利润损失;如果流拍,开发商就要承担
一定程度的名誉损失。”恒华国际邝小洋总经理这样认为。
而在目前拍卖房以现房为主的时期,期房拍卖的风险无疑将会更大。北京长城国际拍卖
有限公司的拍卖师侯先生说,对于买家,期房拍卖的风险就相当于买期房的风险。在调查中,
有18.4%的被访者表示愿买拍卖房的原因在于“拍卖房是现房”,看得见,摸得着,买起来
踏实。
既然房产拍卖给开发商带来的风险有目共睹,那么,京城的地产商们为何还要把目光聚
焦在拍卖这种模式上呢?
最大的嫌疑就是“炒作”。炒作是目前北京房地产业的惯用手段,现代城尤其精于此道。
虽然,潘石屹在进行无底价拍卖时一再声明,他想通过网上竞价直接了解自己的产品在市场
上能够被认可的价格,但一些旁观的业内人士认为,现在的风上房产拍卖本身就带有炒作成
分,无论价拍卖和期房拍卖更是明显。
据了解,恒华国际期房豪宅的拍卖公告一出,就有开发商表示,这样做有炒作的嫌疑,
但他们也不否认在市场营销策略上却是一个“绝活”。无论是褒是贬,是炒作还是一种正当
的销售模式,恒华国际对于他们的期房拍卖如是说,从拍卖法上说,只要是市场上可以正常
流通的商品,都可以作为拍卖标的。拍卖本身就是特殊的交易方式,它以公开竞价的方式将
商品转给最高竞价者,是多对一的竞价交易,期房拍卖也是如此。
看来,地产开发商争相拍卖,莫衷一是的原因:炒作是手段,借此实现销售目标才应该
是其真正目的。
资金回笼,房产拍卖激活存量市场
“我们力争近期把‘拍卖销售’正式引入北京庞大的房地产市场,每周或每月一拍,让
购房者依靠商业贷款和公积金竞得新楼房、闲置房或尾房。”虽然房产拍卖有炒作的嫌疑,
但中拍在线陈总认为,起码现房拍卖可以说是盘活存量市场很好的营销手段。
拿开发商来说,对于一些空置房和尾房,开发商在价格上为了避免与老业主发生纠纷,
同时也不愿因为降价减少业主对该项目的投资信心,所以一般情况下,宁可房屋闲置,也不
愿选择降价销售的渠道。而拍卖不但可以照顾到业主的心理,不会降低楼盘的投资价值,而
且最重要的就是可以让空置房快速出手变现,让资金回笼,缓解企业资金压力。
在上海和深圳,拍卖房产几乎已经成了房地产交易市场上一个重要的“晴雨表”,并有
升温之势。
据深圳市土地房产交易中心的有关人士透露,今年深圳的房产拍卖异常频繁,几乎每周
一次。而前来参加竞拍的除了那些千方百计寻找实惠拍卖房用以置业和淘金的消费者以外,
还有很多是一些中介公司的“托”,精明的中介公司通过这些“托”,将竞买来的低价拍卖房
转手再卖给购房者,以取其中的差价。据了解,拍卖房已经成为深圳中介代理公司重要的业
务来源之一。
而另一数据显示,二手楼市的交易额占到了深圳房地产交易的三分之一左右,其中拍卖
房就约占了10%。在房地产交易二级市场非常发达的上海,这种现象尤为突出。
“在商业贷款和公积金可以介入房产拍卖以后,北京的房产拍卖也势必像上海和深圳那
样成为房地产交易市场中的一个亮点”。业内人士指出。
据了解,北京目前空置商品住宅达到了634.1万平方米,其中一年以上的就有281.4万
平方米,商品住宅空置率为19.2%。一旦这些空置房得以盘活,将有数百亿的资金回笼。
中拍在线的陈红军总经理给记者形象地描绘了房产拍卖未来的市场空间,他说,北京目
前有60多家拍卖公司,如果房屋空置市场能够充分调动起来的话,北京容纳120家拍卖行
是没有问题的。
(中国经营报??杨丽萍)
(作者:)
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